🏛️ #12 SCI à l'IR vs SCI à l'IS : Quel est le meilleur choix ?

Ia Ora Na, ici Vivien & Maëlys !

On entend souvent dire “Ah ouais, la SCI, c’est le top pour investir !” … ou pire : t’as l’oncle relou au repas de famille qui te sort fièrement qu’il a monté une SCI… juste pour y mettre sa résidence principale 😅 (sans jugement bien sûr).

Mais ce petit acronyme peut devenir ton meilleur allié patrimonial ou un cauchemar fiscal, selon les choix que tu fais au départ.

On a vu trop d’investisseurs se retrouver bloqués à cause d’une SCI mal montée : mauvaise fiscalité, plus-values impossibles à optimiser, revente qui fait sauter tout le gain...

Dans une précédente newsletter, on t’expliquait déjà quand il vaut mieux acheter en nom propre plutôt qu’en SCI. Aujourd’hui, on rentre dans le dur : SCI à l’IR ou à l’IS ?

📌 SCI à l’IR ou à l’IS : le choix le plus stratégique

👉 Avant de foncer tête baissée dans une SCI, il faut déjà comprendre une chose essentielle : il existe deux types de fiscalité. Et elles n’ont rien à voir en termes d’objectifs, de fonctionnement et surtout… d’impact sur ton portefeuille.

🧾 Intro sur la SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)

Quand tu choisis une SCI à l’IR, elle est dite "transparente fiscalement", ce qui signifie que :

➡️ C’est toi, en tant qu’associé, qui es imposé comme si tu détenais l’immeuble en nom propre, au prorata de ta part dans la SCI.

➡️ Tu bénéficies exactement des mêmes règles que pour une détention en nom propre, notamment de l’exonération progressive sur la plus-value à la revente :
- Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Exonération totale (impôt + prélèvements sociaux) après 30 ans.

De manière globale, c’est idéal pour de la location nue, la transmission familiale et les projets long terme mais on va voir ensemble les points forts et les points faible plus bas dans cette newsletter !

🏢 Intro sur la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

Lorsque tu optes pour une SCI à l’IS, elle fonctionne comme une société classique, elle devient opaque fiscalement, ce qui signifie que :

➡️ C’est la SCI elle-même qui est imposée sur ses bénéfices, et non toi en tant qu’associé. Tu ne déclares rien dans ta feuille d’impôts tant que tu ne sors pas d’argent (dividendes, rémunération…).

➡️ Il n’y a aucun abattement pour durée de détention, et la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (donc après amortissements), ce qui peut fortement augmenter l’impôt à payer.

➡️ La grande force de l’IS, c’est de pouvoir amortir la valeur du bien, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable… et donc la fiscalité à court et moyen terme.

De manière globale, c’est idéal pour faire du meublé, faire un effet boule de neige en réinvestissant du cash dans d’autres projets, et optimiser la fiscalité à court terme — à condition d’avoir une stratégie bien pensée pour la sortie.

Avantages et inconvénients

SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)