✔️ #9 - Checklist visite immo : Les questions à poser avant, pendant et après !

Ia Ora Na, ici Vivien & Maëlys !

Visiter un bien, c’est souvent un moment excitant, mais aussi stressant car c’est l’étape cruciale où il ne faut rien laisser au hasard. Entre les vendeurs trop pressés, les agents qui "oublient" certains détails et les surprises cachées sous une belle peinture fraîche… mieux vaut être préparé.

💡 De notre côté, on a appris à être ultra-méthodiques avec une checklist qu’on a développée et affinée au fil des années et qu’on suit à chaque recherche et visite de bien.

Aujourd’hui, on te partage notre checklist complète pour ne rien oublier !

📌 AVANT LA VISITE : FAIRE SON ANALYSE EN AMONT

Avant même de te déplacer, il faut récupérer un maximum d’informations pour éviter de perdre du temps sur des biens qui ne correspondent pas à tes critères.

🔎 Infos générales à demander au vendeur ou à l’agent immobilier

✔️ Adresse exacte du bien
Te permet de checker le prix au m2 exact du secteur et contrôler l’attractivité du quartier, etc. Si besoin tu peux retrouver notre article sur les 9 indicateurs clés pour évaluer un marché immo.

✔️ Logement loué ou vacant ?

• Si vacant : Depuis combien de temps ?

• Si loué : Bail en cours ? Montant du loyer ? Type de locataire (CAF, étudiant, actif) ?

✔️ Surface exacte (Loi Carrez pour un appart)
Pour calculer ton prix au m2

✔️ Nombre de compteurs individuels (si immeuble)
Cela te permet de savoir si une division a été réalisée officiellement ou non. Un compteur unique peut indiquer une division non déclarée.

✔️ Raccordement au tout-à-l’égout ?
Assure-toi que le bien est bien relié au réseau public d’assainissement. Si ce n’est pas le cas, une fosse septique est nécessaire, avec des obligations d’entretien et des coûts de mise aux normes potentiels. Attention, si le tout-à-l’égout est disponible dans la rue, le raccordement est obligatoire sous un an après l’acquisition, sous peine de sanctions.

🔧 Travaux et état général du bien

✔️ Des rénovations ont-elles été faites récemment ?
Cela permet d’évaluer l’état général du bien et d’anticiper d’éventuels défauts cachés. Un bien récemment rénové peut réduire les coûts d’entretien à court terme, mais il faut vérifier la qualité des travaux.

✔️ Y a-t-il des travaux à prévoir ? Si oui, lesquels et à quel coût estimé ?
Identifier les travaux nécessaires aide à estimer le budget global de l’achat. Il faudra bien contrôler lors de la visite avec un artisan le coût réel des travaux.

✔️ Type de chauffage (électrique, gaz, pompe à chaleur…)
Le mode de chauffage influence les charges mensuelles et le confort thermique. Un chauffage performant peut réduire les factures d’énergie et valoriser le bien, surtout avec les nouvelles réglementations énergétiques.

💰 Charges et frais annexes

Ces infos te permettront de bien calculer ton cashflow.

✔️ Frais de copropriété et ce qu’ils incluent (syndic pro ou bénévole)
✔️ Taxe foncière
✔️ Charges exceptionnelles prévues (ravalement, toiture…)

📜 Aspects légaux et administratifs

✔️ Y a-t-il des procédures en cours dans la copropriété ?
Je te recommande d’appeler le syndic de copro pour connaître l’état de santé de la copropriété. Cela te permettra d’identifier d’éventuels litiges, travaux votés ou problèmes financiers pouvant impacter ton investissement.

✔️ Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Un mauvais DPE signifie que des travaux de rénovation énergétique seront nécessaires, notamment pour rester conforme aux lois sur la location. À partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location, et les F suivront en 2028. Cela peut aussi être un excellent levier de négociation pour faire baisser le prix d’achat.

🏡 PENDANT LA VISITE : CHECKLIST DES POINTS ESSENTIELS

Les photos en ligne, c’est sympa, mais ça ne remplacera jamais une visite sur place. Même si l’agent immo ou le vendeur est pressé, prends ton temps pour bien inspecter chaque détail. Et surtout, filme et prends des photos ! Après la visite, tu auras forcément des doutes ou des points que tu auras oubliés. Avoir des images te permettra de revoir les éléments clés à tête reposée et d’éviter les mauvaises surprises.

🚪 L’état général du bien

✔️ État de la façade
Une façade en mauvais état peut être un signe de problèmes d’entretien ou de futurs travaux coûteux, notamment en copropriété. Vérifie s’il y a des fissures, des traces d’humidité ou un ravalement prévu, ce qui peut impacter les charges.

✔️ État de la toiture
Vérifie visuellement l’état de la couverture (n’hésite pas à utiliser un drone ou t’en faire prêter un si besoin) et demande quand la dernière réfection a été faite.

✔️ Fondations
Des fissures importantes sur les murs ou des sols qui s’affaissent peuvent indiquer un problème structurel grave.

✔️ Murs
Des traces d’humidité peuvent révéler un problème de ventilation, d’infiltration ou de canalisation. Quant aux fissures, certaines sont superficielles, mais d’autres peuvent indiquer un problème structurel nécessitant une expertise.

✔️ Plafonds
Des taches rondes ou jaunâtres sur le plafond sont souvent le signe d’une infiltration d’eau due à une fuite de toiture ou de canalisation. Vérifie aussi si le plafond est bien droit, car un affaissement peut indiquer un problème de structure.

✔️ Sols
Un parquet gondolé ou abîmé peut cacher des problèmes d’humidité ou un défaut de planéité du sol. Marche dans différentes pièces pour détecter d’éventuels affaissements, qui pourraient nécessiter des travaux sur la structure du bâtiment.

✔️ Portes et fenêtres
Des portes ou fenêtres difficiles à manipuler peuvent indiquer un problème d’humidité, de structure ou de mauvaise qualité des menuiseries.
Vérifie si les fenêtres sont en double vitrage et renseigne-toi sur la qualité de l’isolation pour éviter des dépenses en chauffage.

✔️ Pression d’eau correcte, fuites visibles ?

✔️ Tableau électrique aux normes ?

✔️ Chauffage : quel type, date d’installation et dernier entretien ?

✔️ Présence d’une VMC en état de marche ?

🏙 Environnement et Copropriété

✔️ Quartier bruyant ? Bars, commerces ouverts tard ?
✔️ Parties communes : propres et bien entretenues ?
✔️ Voisinage : Familles, jeunes actifs, étudiants ?

📜 Documents à demander

✔️ Règlement de copropriété (essentiel si tu veux faire du Airbnb)
Le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location courte durée via une clause d’habitation bourgeoise exclusive (interdisant toute activité commerciale, y compris Airbnb). Une clause d’habitation bourgeoise simple autorise en général les professions libérales, mais peut poser problème pour de la location touristique. Vérifie bien ces mentions avant d’acheter, car des copropriétés imposent aussi des restrictions via des votes en assemblée générale.

✔️ Derniers procès-verbaux des assemblées générales
Ces documents permettent de repérer d’éventuelles discussions sur une interdiction d’Airbnb ou d’autres restrictions mises en place par la copropriété. Ils renseignent aussi sur les travaux futurs et les éventuels litiges avec le syndic.

✔️ Diagnostics techniques obligatoires
Ces diagnostics (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz…) sont essentiels pour anticiper d’éventuels travaux obligatoires. Si tu veux louer, un DPE trop faible (F ou G) peut interdire la location à terme. Vérifie aussi les normes électriques et de sécurité pour éviter toute mise en conformité coûteuse après l’achat.

🧐 APRÈS LA VISITE : LES DERNIÈRES VÉRIFICATIONS

Tu es intéressé par le bien ? Avant de te lancer et de faire une offre, il reste encore quelques vérifications essentielles à faire. Assure-toi d’avoir toutes les informations en main : état du bien, potentiel de négociation, absence de vices cachés… Ces étapes finales peuvent faire toute la différence entre une bonne affaire et un mauvais investissement !

💬 Questions à poser au vendeur/l’agent

La visite est terminée, il est maintenant temps de poser les questions clés pour évaluer ta marge de négociation. Attends la fin de la visite, une fois que tu as instauré un climat de confiance avec l’agent ou le vendeur, pour obtenir des réponses sincères et maximiser tes chances de négocier au mieux.

✔️ Depuis combien de temps le bien est en vente ?
Si le bien est sur le marché depuis plusieurs mois, c’est un bon indicateur que le vendeur pourrait être plus flexible sur le prix. Une annonce qui traîne signifie souvent une marge de négociation plus importante.

✔️ Des offres précédentes ont-elles été refusées ?
Si d’autres acheteurs ont fait des offres et qu’elles ont été refusées, essaie d’obtenir un chiffre. Cela te donne une idée du prix plancher auquel le vendeur pourrait être prêt à descendre.

✔️ Quelle est la raison de la vente ?
Une vente motivée par une urgence (mutation, divorce, besoin de liquidités) peut être un excellent levier pour négocier. Un vendeur pressé sera souvent plus enclin à accepter une offre en dessous du prix affiché.

✔️ Depuis combien de temps le propriétaire détient le bien ?
Un vendeur qui détient son bien depuis longtemps a probablement déjà remboursé une grande partie de son prêt, ce qui lui laisse plus de flexibilité sur le prix. À l’inverse, s’il vient de l’acheter récemment, il pourrait être moins enclin à accepter une grosse baisse.

📞 Vérifications complémentaires

✔️ Contacter le syndic pour vérifier s’il y a des litiges en cours
✔️ Vérifier les projets d’urbanisme dans le quartier

🔍 BONUS : LES PIÈGES À ÉVITER

✅ Revenir dans le quartier à un autre moment de la journée
L’ambiance d’un quartier peut complètement changer selon l’heure. Ce qui semble calme en journée peut devenir bruyant le soir (bars, circulation, voisinage). Reviens à différents moments (matin, soir, week-end) pour observer le trafic, le stationnement, l’éclairage public et la sécurité du secteur.

✅ Venir avec un artisan si des travaux sont à prévoir
Un œil expert peut éviter de mauvaises surprises. Un artisan pourra évaluer précisément l’ampleur et le coût des travaux (électricité, plomberie, toiture, isolation…) et te donner une estimation fiable. Cela te permettra d’ajuster ton offre d’achat et d’éviter un budget travaux sous-évalué.

✅ Ne pas hésiter à discuter avec les voisins, le gardien ou le locataire en place
Les voisins et les locataires sont une mine d’informations : ils peuvent te parler de l’ambiance de l’immeuble, des nuisances éventuelles et du sérieux du syndic. Le gardien, s’il y en a un, connaît souvent l’historique du bâtiment, les problèmes récurrents et les futurs projets de la copropriété.

📊 Tu veux être sûr que ton investissement en courte durée est rentable avant d’acheter ?

Avant de te lancer, il est crucial d’analyser la rentabilité locative de la ville, le taux de remplissage, et les prix moyens pratiqués. C’est exactement ce que fait AIRDNA, que nous utilisons au quotidien pour dénicher les meilleures opportunités en location courte durée.

💡 Plutôt que de payer un abonnement complet, on t’offre une alternative simple et accessible :

📍 Obtiens une analyse détaillée de la ville de ton choix, avec :
✔ Le nombre de logements en LCD
✔ Le taux de remplissage moyen
✔ Le prix moyen par nuit et par type de bien
✔ L’évolution de l’offre et de la demande

🔥 Tarifs :
🔹 1 ville → 9€
🔹 5 villes → 39€ (inclut une analyse détaillée par typologie de logement)

📌 Remplis ce formulaire et on t’envoie l’analyse complète pour sécuriser ton investissement ! 🚀

Avec cette checklist, tu es blindé pour tes visites immobilières et prêt à éviter les mauvaises surprises. 😉

Tu veux qu’on fasse un PDF téléchargeable avec cette checklist ? Dis-le-nous en réponse à cet email !

À très vite pour une nouvelle édition d’Effet Levier ! 😊

Vivien & Maëlys
À tes côtés pour bâtir ta liberté financière 🚀